Жительница Алматы столкнулась с проблемой недобросовестного арендатора, который не оплачивает ни аренду, ни коммунальные услуги. Выселить его не удается даже через суд, сообщает корреспондент Tengrinews.kz.
За границей, например в Испании, существует понятие "окупасы" – это люди, которые незаконно занимают чужую недвижимость. Владельцам жилья приходится преодолевать множество трудностей, чтобы выселить таких жильцов из своих квартир или домов. Суды, как правило, оказываются бессильны. Окупасы активно защищают свои права, затягивая судебные разбирательства на месяцы, а иногда и годы. В течение этого времени они проживают в чужой собственности, ничего не оплачивая.
Арендатор стал захватчиком
Такую схему "бесплатного проживания" в чужой собственности перенял один из жителей Алматы: он арендовал квартиру, подписав договор с владельцем, но, въехав, отказался платить за аренду и коммунальные услуги. Съезжать из "бесплатного" жилья он тоже не спешит.
"Мужчина снял у меня квартиру в мае 2024 года за 200 тысяч тенге в месяц. Он выглядел приличным человеком: юрист, имеет семью - жену и двоих детей. Мы оформили договор аренды, он внес аванс в размере 170 тысяч, и на этом все. Когда пришло время оплачивать оставшуюся сумму за аренду и коммунальные услуги, он отказался платить," - делится переживаниями пострадавшая.
Съезжать из арендного жилья мужчина с семьей тоже не спешил. Когда долг по аренде превысил 800 тысяч тенге, электричество в квартире было отключено за долги по коммуналке, а арендатор сменил замки на дверях. Владелица обратилась в суд с иском о выселении недобросовестных жильцов и взыскании с них долга.
Какое решение принял суд?
Заседание должно было пройти с участием представителя органов опеки и попечительства, так как ответчик имеет двоих малолетних детей, что имеет значение в данном случае. Однако на слушание ни арендатор, ни сотрудник госоргана не пришли.
Тем не менее, суд рассмотрел и частично удовлетворил иск истца. Согласно постановлению, арендатор должен был покинуть квартиру и оплатить сумму аренды за все месяцы проживания. Однако долги по коммунальным услугам легли на плечи собственника жилья.
Тем не менее, арендатор проигнорировал решение суда и не покинул квартиру. Сейчас алматинка ожидает, когда решение суда вступит в силу, но у нее есть опасения, что мужчина может подать апелляцию и продолжит жить в ее собственности без оплаты.
65 эпизодов в реестре должников
Недавно потерпевшая проверила данные арендатора в реестре должников и обнаружила, что за ним числится 65 эпизодов и три запрета на выезд. Это, как она отмечает, вызывает серьезные опасения, что взыскать долги будет очень сложно. На сегодняшний день квартиросъемщик уже должен владельцу квартиры 1 миллион 800 тысяч тенге без учета коммунальных услуг.
Собственница жилья посоветовала другим арендодателям всегда проверять потенциальных квартиросъемщиков в открытых и доступных базах данных, таких как "база должников".
Что делать арендодателям в таких ситуациях?
Адвокат Евгений Савинов подчеркивает, что подобные случаи, к сожалению, не редкость, и арендодатели в таких ситуациях действительно могут мало что сделать, чтобы быстро выселить недобросовестного арендатора.
"Проблема в том, что зарегистрировать уголовное дело по таким случаям невозможно, так как нет ни события, ни состава уголовного правонарушения по факту мошенничества. Эти случаи рассматриваются исключительно в рамках гражданско-правовых отношений. Нужно обращаться в суд и в порядке статей 272 ГК, 148, 149 ГПК, выселять людей согласно исполнительному листу и взыскивать с арендатора сумму долга и другие процессуальные издержки. В рамках договора, при условии, что там был прописан пункт о полной материальной ответственности арендатора перед собственником жилья, можно взыскать через суд не только долг за аренду, но и долг по коммунальным услугам. Такие случаи есть в нашей практике. Но будет ли должник исполнять решение суда - это уже другой вопрос," - говорит адвокат.
Специалист пояснил, что если вступившее в силу решение суда о взыскании долга ответчиком не исполняется, арендодатель может обратиться в правоохранительные органы, и тогда на арендатора может быть заведено уголовное дело по статье 430 УК (Неисполнение решения суда или иного судебного акта либо исполнительного документа).
"Но важно отметить, что правоохранительные органы только зарегистрируют дело, и далеко не факт, что должника привлекут к уголовной ответственности. К сожалению, у нас к уголовной ответственности пока привлекают только злостных неплательщиков алиментов, а вот чтобы были привлечены ответчики по подобным делам, в моей практике и практике моих коллег такого не было. То есть закон есть, есть механизмы для привлечения таких должников к ответственности, но это в теории, а на практике остается под вопросом," - объясняет специалист.
Можно ли защитить себя?
Евгений Савинов отмечает, что обезопасить себя договором аренды, прописав пункт о "выселении вне суда", невозможно, так как на практике юридической силы такой документ иметь не будет, и для выселения недобросовестного арендатора частному судебному исполнителю все равно понадобится исполнительный лист, который выдается судом.
Самостоятельно выселить человека из своей собственности также проблематично, так как в таком случае неприятные последствия могут ожидать самого владельца квартиры. Арендатор, например, может обратиться в суд или подать заявление в правоохранительные органы, заявив, что в квартире остались его ценные вещи, и это может привести к неприятностям для собственника жилья с походами в полицию и судебными тяжбами.
Тем не менее, адвокат говорит, что есть способ для арендодателя минимизировать финансовые риски. Для этого ему необходимо соблюдать закон.
"Если собственник жилья, намереваясь сдавать его в аренду, правильно оформит ИП и будет платить налоги, он будет защищен законом. Помимо долгов за аренду и коммунальные услуги, он сможет взыскать с арендатора компенсацию, например, за порчу имущества, если такие случаи имели место, а также сумму за упущенную выгоду. Это возможно, если арендодатель сможет доказать в суде, что в период, пока в его собственности проживал недобросовестный арендатор, у него были клиенты, готовые вселиться и оплачивать аренду," - заключил адвокат.
